확정일자, 언제 받고 무엇을 지켜 주나

전세나 보증금이 큰 월세에서 "확정일자 받으세요"라는 말을 꼭 듣게 돼요. 확정일자는 계약서에 그 날짜에 계약서가 존재했다는 공적인 도장을 받는 것인데, 주택임대차보호법에서는 이것이 보증금 순위를 정하는 기준이 돼요.

1. 확정일자가 하는 일: 우선변제권

대항요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 매각대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.^[M4] 즉 순위는 "대항요건+확정일자"를 모두 갖춘 시점과 다른 권리(근저당 등)의 설정 시점을 비교해서 정해져요.^[M4]

2. 대항력과 헷갈리지 않기

그래서 둘 중 하나만으로는 부족하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 같이 챙기는 게 기본이에요.

3. 언제 받으면 좋나

4. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면: 임차권등기명령

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 임차인은 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.^[M5] 등기가 끝나면 그 뒤에 이사를 나가 주민등록을 옮겨도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 유지돼요.^[M5] 그래서 보증금 반환이 늦어질 때 "먼저 이사부터 가면 안 된다"는 말이 나오는 거예요. 등기가 실제로 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 게 안전해요.

순서 요약

1. 계약 직후: 확정일자(또는 임대차 신고)
2. 잔금일=입주일: 등기부 재확인 → 전입신고
3. 만료 6~2개월 전: 갱신 여부 의사표시^[M6] → 갱신요구권 글
4. 만료 후 미반환: 임차권등기명령 → 등기 확인 후 이사

이 글은 일반 정보예요. 실제 배당 순위는 사건마다 달라서 법률구조공단(132) 등에서 상담받으세요.

자주 묻는 질문

월세도 확정일자가 필요한가요? 우선변제권은 보증금을 돌려받는 순위에 관한 거라, 보증금이 있는 월세라면 똑같이 의미가 있어요.^[M4] 보증금이 아주 적다면 실익이 작을 수 있지만, 받는 데 큰 비용이 드는 절차가 아니라서 챙겨 두는 편이 일반적이에요.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요? 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우예요.^[M5] 계약 기간 중에는 해당하지 않으니, 만료일이 다가오면 집주인에게 반환 일정을 미리 물어 두세요.