전세 계약 전 체크: 사기 막는 확인 순서

전세보증금은 대부분의 사람에게 가장 큰 돈이에요. 계약서에 도장을 찍기 전에 몇 가지만 확인해도 위험을 꽤 줄일 수 있어요. 이 글은 찾기쉬운 생활법령정보의 전세사기 예방 안내, 주택임대차보호법, 지자체 체크리스트를 기준으로 계약 전·당일·후 순서로 정리했어요. 이 확인을 다 해도 위험이 완전히 없어지는 건 아니라는 점은 꼭 기억해 주세요.

계약 전: 집과 집주인 확인

먼저 건축물대장으로 불법·무허가 건물인지 보고, 국토부 실거래가로 전세가가 매매가에 비해 지나치게 높지 않은지 확인하세요. 선순위 보증금은 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황으로, 집주인의 세금 체납은 국세(세무서)·지방세(구청) 미납 내역으로 확인할 수 있어요.^[M22]

등기부등본의 "을구"에는 근저당권, 전세권처럼 소유권 말고 다른 권리가 순위대로 적혀 있어요. 집을 담보로 빚이 얼마나 있는지 여기서 봐요.^[M21] 근저당 금액과 선순위 보증금을 합친 금액이 집값에 비해 크면 경매가 났을 때 내 보증금이 남지 않을 수 있어요. 대항력과 확정일자를 갖춰도 나보다 앞선 권리보다 먼저 받을 수는 없어요.^[M4]

법이 정한 집주인의 정보 제시 의무

주택임대차보호법은 임대차계약을 맺을 때 집주인이 그 집의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 한다고 정하고 있어요. 다만 계약 전에 집주인이 정보 열람에 동의하면 이를 갈음할 수 있어요.^[M19] 이 서류를 보여 달라고 하는 건 당연한 권리니 부담 갖지 말고 요청하세요. 계약 후에는 집주인 동의 없이도 세무서나 홈택스에서 미납국세를 열람할 수 있어요.^[M21]

계약 당일: 사람 확인

계약하는 사람이 등기부의 소유자와 같은지 신분증으로 확인하세요. 소유자가 두 명이면 전원과 계약하는 게 좋아요. 반환보증에 가입하려면 전원과의 계약이 필요하기 때문이에요. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서의 인감이 같은지 확인하세요.^[M20] 공인중개사가 정상 등록된 사무소인지도 확인하고, 계약 당일 등기부를 한 번 더 떼서 그 사이 바뀐 권리가 없는지 보세요.^[M22]

계약 후: 신고와 보증

• 보증금 6천만 원 초과나 월세 30만 원 초과면 계약일부터 30일 안에 임대차 신고^[M9]
• 이사하면 14일 안에 전입신고^[M1]. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생겨요^[M3]
• 확정일자 받기. 임대차 신고나 전입신고 때 계약서를 내면 확정일자가 부여된 것으로 봐요^[M25]
• 잔금 치르고 이사한 뒤 등기부 다시 확인^[M22]
• 전세보증금 반환보증 가입 문의(HUG, HF, SGI서울보증 등)^[M22]

체크리스트 한 장

보증금 반환이 늦어질 때는 전세보증금 반환 글을 보세요. 피해 상담은 국토부 전세피해지원센터(1533-8119)에서 받을 수 있다고 지자체가 안내하고 있어요.