생활일정

전세보증금 못 받았을 때: 임차권등기명령 순서

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 올라간 걸 확인한 뒤 이사해야 해요.

계약 만료일이 다가오는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 줄게"라고 한다면, 먼저 알아야 할 게 있어요. 대항력은 집에 살면서 주민등록을 유지해야 계속 살아 있어요. 그래서 보증금을 못 받은 채 이사를 가면 보증금을 지키는 힘이 사라질 수 있어요.[M17] 이 글은 찾기쉬운 생활법령정보와 대법원 판결을 기준으로 순서를 정리했어요.

1. 계약이 끝나도 보증금 받을 때까지는 관계가 이어져요

기한

임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 봐요.[M18] 그래서 보증금을 받기 전까지 그 집에 계속 사는 건 정당해요. 이사를 꼭 가야 한다면 아래 임차권등기명령을 먼저 해야 해요.

2. 임차권등기명령 신청

임대차가 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 못 받았다면, 집 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.[M15] 계약기간 만료뿐 아니라 해지 통고나 합의 해지로 끝난 경우도 돼요.[M15] 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지를 통고하고 3개월이 지나야 끝나요.[M8] 신청서에는 반환받지 못한 보증금, 전입일, 점유 시작일, 확정일자 받은 날 등을 적어요.[M15] 신청에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있어요.[M16]

3. 등기부에 올라간 걸 확인하고 이사

기한

제일 중요한 부분이에요. 임차권등기의 효력은 신청한 날이 아니라 등기부에 임차 내역이 올라간 때 생겨요. 그래서 등재될 때까지는 주민등록을 유지하며 살다가 그 뒤에 이사하라는 게 정부 해석이에요.[M17] 2025년 대법원 판결도 등기 전에 점유를 잃으면 대항력이 그때 없어지고, 나중에 등기가 되어도 예전 순위가 되살아나지 않는다고 봤어요.[M17] 등기를 마친 뒤에는 이사를 가도 기존 대항력과 우선변제권이 유지돼요.[M16]

4. 그 다음: 보증금 받기

집주인은 보증금을 먼저 돌려줘야 하고, 임차인의 등기 말소는 그 뒤예요.[M18] 보증금을 계속 안 주면 지급명령이나 소송, 경매 같은 절차로 넘어가요. 이 부분은 상황마다 달라서 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하는 걸 권해요. 확정일자를 받아 뒀다면 경매 때 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있어요.[M4]

시간 순서로 보면

등기 후 새로 들어오는 세입자 문제

임차권등기가 된 집에 나중에 들어오는 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어요. [M16] 그래서 등기가 된 뒤에는 새 세입자를 구하기가 어려워질 수 있다고 보는 시각이 많아요. 반대로 말하면 집주인이 "새 세입자 구할 때까지 등기는 하지 말아 달라"고 부탁할 수 있는데, 등기를 안 하고 이사하면 내 대항력이 사라질 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.[M17]

자주 묻는 질문

전세보증금 반환보증에 가입했다면요? 보증기관마다 청구 조건과 서류가 달라서 이 사이트가 확인하지 못했어요. 가입한 기관에 먼저 물어보세요.

새 집 계약일이 이미 정해졌어요. 등기 처리 기간은 법원마다 달라요. 등재가 늦어지면 가족 중 한 명만 주민등록을 남기는 방법을 생각할 수 있지만, 가족 전부가 옮기면 대항력이 없어진 판례가 있으니 주의하세요.[M14]

근거와 출처

  1. [M17] 등기 전에 이사(점유 상실)하면 대항력은 그때 소멸, 등기 시점부터 새 대항력만 생김 → 등기부 등재 확인 후 이사 — 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결(판례속보), 국가법령정보센터 중앙부처 1차 해석 - 임차권등기명령 (확인 2026-10-29)
  2. [M18] 임대차 종료 후 보증금 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보며, 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 — 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차권등기명령 신청, 국가법령정보센터 중앙부처 1차 해석 - 임차권등기명령 (확인 2026-10-29)
  3. [M15] 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금(일부 포함)을 못 받은 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 신청 — 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차권등기명령 신청, 국가법령정보센터 중앙부처 1차 해석 - 임차권등기명령 (확인 2026-10-29)
  4. [M8] 묵시적 갱신: 임대인이 6개월~2개월 전 통지 안 하면 같은 조건으로 갱신, 임차인은 언제든 해지 통지, 3개월 후 효력 — 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차보호법(대항력·묵시적 갱신·갱신요구) (확인 2026-10-29)
  5. [M16] 임차권등기를 마치면 기존 대항력·우선변제권 유지, 이후 이사해도 유지. 신청 비용은 임대인에게 청구 가능. 등기된 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 못 받음(제3조의3제6항) — 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차권등기명령 신청, 국가법령정보센터 중앙부처 1차 해석 - 임차권등기명령 (확인 2026-10-29)
  6. [M4] 대항요건+확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위권리자보다 우선변제 — 주택임대차보호법 제3조의2(확정일자·우선변제), 찾기쉬운 생활법령정보 - 대항력 및 우선변제권 취득 (확인 2026-10-29)
  7. [M6] 계약갱신요구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회, 갱신 기간 2년 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구), 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차보호법(대항력·묵시적 갱신·갱신요구) (확인 2026-10-29)
  8. [M1] 이사하면 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내 전입신고 — 주민등록법 제16조(거주지 이동), 정부24 전입신고 민원안내 (확인 2026-10-29)
  9. [M14] 가족 전체가 주민등록을 옮기면 대항력 소멸(대법원 97다43468) — 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차보호법(대항력·묵시적 갱신·갱신요구) (확인 2026-10-29)